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中駿降維推動規模進擊,“地王”坐鎮區域深耕?

  • 來源:互聯網
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  • 2020-01-20
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原標題:中駿降維推動規模進擊,“地王”坐鎮區域深耕?

進入12月份,中駿控股集團(HK:01966,下簡稱“中駿”)屢屢出現高光時刻。

繼11月份拿下廈門雙料“地王”之后,近日中駿再度出手北京,以42億元的價格拿下了房山良鄉限競房地塊,成為央企之外,少數在年根底下積極擴儲的民營房企。

事實上,近兩年年末拿地似乎成為了中駿的保留節目。就在2018年的12月,中駿便曾以38.05億元拿下了當年的廈門島內地王。

在闊綽拿地背后,這家近年來以下沉為主線的規模房企又有著怎樣的打算?

降維推動規模進擊

從樓面價4.51萬元每平米的廈門單價地王,到單平拿地成本超萬元的北京項目,年末的中駿屢屢給業界一種高舉高打的直觀印象。

然而一線及強二線的布局并非中駿近年來的常規操作,事實上,截至2018年末,中駿土地儲備均價僅為4327元,較自身2017年的4990元下降超過10%。

在這背后是黃朝陽為規!扒|目標”規劃的一條下沉路線。

在2017年1月3日,中駿正式將總部遷至上海,這被看做是中駿進一步推動全國化戰略的標志,同樣在這一年,中駿走出了長期固守的一線及核心二線城市,加強了衛星城市的布局與推售。

與降維思路共同啟動的是中駿積極的拿地動作。在2017年,中駿通過收購14個項目,并依靠招拍掛拿下項目24個,一舉新增38個項目645萬平米建筑面積。

通過梳理往年拿地數據發現,在此之前的2014年-2016年,中駿3年合計新增項目僅17個,尚不足2017年的半數。但同時,2017年也是中駿在2012年之后,首個沒有在一線城市布局住宅用地的年份。

在2018年、2019年中駿依然延續此前的腳步,其中2018年全年新增47個項目,新進了10座城市,在這其中超過半數均是三四線。相伴隨的是,2018年末以及2019年中期一線城市銷售占比降到了15%、17.5%,而在2017年以前,該數值一直保持在40%上下。

近年來,主動降維是諸多房企沖擊規模的首選。包括陽光城(SZ.000671)、中梁控股(HK:02772)等如今已站上TOP20的規模房企,都曾選擇主動降低層級,通過更高周轉效率實現規模上進擊。

財經評論員嚴躍進便對藍鯨房產表示,下沉模式有利于拿地成本控制。在大城市成本過高的背景下,城市群、都市圈周邊的地級市相對來說土地成本合理,成本相對可控的,且需求并非沒有保證,為企業提供了不錯的規模及利潤提升空間。

可以看到,中駿選擇的下沉路線無疑使其收獲規模的提升。在2016年-2018年,中駿銷售額分別為235億、332.47億、513.6億,年均復合增長率超50%。

而在2019年這個公認的樓市“小年”里,中駿在前11個月實現同比增長51%,實現703.82億元的合同銷售,提前完成了700億元,這個黃朝陽眼中“比較高的業績目標“。

難割舍的核心城市

在依賴二線、三四線城市接連沖上規模臺階之后,是中駿對于一線及核心城市依然難舍的依戀。

根據近年來披露數據可以看到,伴隨著中駿二線、三四線銷售的增長,一線城市銷售規模雖然占比不斷走低,但整體流量依然保持穩健,在2017年實現147.38億元的峰值后,2019年上半年64.53億元的數據,意味著中駿在一線城市銷售金額,對于自身而言依然保持在高位。

與此同時,每年少量布局一線城市也成為了中駿的必修課。即便在沒有一線城市住宅項目入賬的2017年,中駿依然在上海購置了兩幅商業用地。

對此,業內人士普遍認為,在北京、上海等一線城市,以及廈門等城市群核心城市城市布局,主要目的是在于提升及保持品牌在城市群的影響力,進而帶動輻射區域的整體流量。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來,對于核心城市的布局,體現出企業的區域策略。其對藍鯨房產表示,規模房企在一線城市布局主要還是為了樹立品牌,對于輻射范圍的三四線形成品牌的好感,進行進一步實現區域內流量的提升。

而嚴躍進也認為,大城市很多地塊優質對于品牌有很大益處,且大城市的需求更具確定性,因此,即便下沉,有資金實力的規模房企也不可能完全布局小城市。

事實上,中駿選擇的由核心城市下沉的區域深耕策略并非孤例,例如金科股份(SZ:000656)在近年來便秉承著“一線、四線為輔,二三線城市為主”的布局、銷售策略,在保證一線城市的市場占有率的同時,利用二三線強化規模。

但另一方面,主動選擇下沉之后,類似中駿仍以地王這種形式出現核心城市的現象卻不多見?梢钥吹,中駿在核心城市的布局成本參差不齊,一方面,中駿今年以來在北京的落子,因樓面價與限價區間較大的空間,而被業內人士所稱道;但另一方面,連續連年的廈門“地王”也頗讓業界為其捏汗。

在今年7月,2018年年末所拿的地王項目一期,以高端產品線天字系的身份

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